房地产将逐步丧失投资价值？

发布时间：2022-04-19 11:47:07 阅读：次来源：安全阀厂家

房地产将逐步丧失投资价值？

中国社科院15日发布的《经济蓝皮书2015年中国经济形势分析与预测》指出，随着房价调整，对房价进一步上涨的预期现在已被打破，这使得房地产作为投资品的作用大大降低，其投资价值逐步丧失，大量资金可能进入证券市场。

而在此之前，引人关注的是，去年和今年的中央经济工作会议公报，均只字未提房地产业。与此对应的是，潘石屹、王健林、冯仑等房地产大佬们集体看衰楼市房地产日子一天不如一天不要再抱有房地产再次高潮的幻想活下去是地产商的立足点……

种种迹象表明，楼市前景不容乐观。其中的原因何在？中国房地产行业未来会走向何方？投资房地产真的将成为一件无利可图的事吗？

本报特邀三名楼市观察员，一起听听他们怎么说。

房地产市场整体供大于求

长江商报是哪些因素造成了楼市的下行？请为我们做一个简要梳理。

张平我个人认为有以下几个因素其一，房价前几年步入了疯牛状态，卖房就像卖白菜，特别是2012年和2013年涨势尤为明显，相比2011年房价要涨近40%。在这种情况下，房价严重透支未来涨幅，所以有进一步调整的需要。

其二，房价上涨十多年来，很多地方房价已经远远脱离了民众的实际购买力，当投资投机性需求出现衰退，当地民众购买力又没跟上来，房价下行将在所难免。

其三，很多地方开发商投资速度过快，这既造成了三、四线城市的鬼城，也打破了一、二线城市的原先求大于供的失衡格局，开发商去库存将成为常态化，未来楼市将转向买方市场。

其四，今年以来，银行的货币政策主要是支持实体经济，流向房地产市场的资金逐步减少，在没有流动性支持的情况下，中国房地产想不下行都很困难。

黄人天楼市下行的主要原因有四。一、房地产市场整体供大于求，随着反腐败推进，这一状况更加严重。二、长期以房地产业为支柱产业，借债开发，借债购房，借新还旧，商业银行和影子银行体系中累积的不良贷款太多，国民经济的债务杠杆太高，房价泡沫严重，难以持续。三、房价泡沫推高了中国生产成本，加剧贫富悬殊，导致出口和消费增长乏力，国民购买力下降。四、货币政策对房地产行业和相关金融行业实施持续紧缩政策，这是短期内的直接诱因。

陈思进我觉得，楼市前景不佳的归根到底的原因是房价太高！非但价格已高到了普通老百姓不可能承受，而且中国房子已经高度饱和，按中国人口计算，中国房子和户均比例已高达1.35到1.551的程度。即使各地政府纷纷出面救市，但效果也不会很明显。目前中国几乎所有城市房价和交易量都在下降，就可以说明这一点。

优胜劣态式大洗牌将上演

长江商报即便连地产大佬们自己也看衰楼市，认为不可能再重现过去的辉煌，但他们同时也表示，楼市不会崩盘，房地产行业仍然会继续往前走、还是有机会、转变模式后发展空间仍巨大。您怎么看？对于房地产行业而言，这次楼市寒冬究竟意味着什么？

张平的确，楼市崩盘的可能性不大，黄金期已经过去，微利或者薄利将是常态。对房企来说，要么以价换量，回笼资金。要么跟着政府一起搞保障房或者危棚简屋的改造工程，这样尚可从中分得一杯羹！所以单从这个角度上来看，房企的发展空间仍然较大。当然，房企如果转型，向商业地产开展或者直接走出去，到海外开发地产，这不失也是一种避险的绝佳方式。对房地产业而言，这次寒冬意味着优胜劣态式大洗牌，中小房企的日子将会越来越难过。

陈思进赞同！有史可鉴，市场规律终将符合自然规律，这就像月圆月缺，潮涨潮落，是不以人们意志为转移的。而这场楼市寒冬意味着大调整的基本趋势。对众多开发商来说，尤其是对中小型开发商来说，不要有幻想，不要有侥幸心理，正在到来的惊涛骇浪可能会是大部分开发商无法熬过去的严冬。但对于整个房地产行业而言，恰恰是理性回归、以至可持续健康发展的机会。

黄人天今年年初以来，在房价下跌的阴影下，出现了很多预测中国房地产泡沫崩盘的观点。但我比较赞同几位房地产大佬的说法，我认为中国房地产泡沫的破灭不会重复其他国家断崖式崩盘的剧情。因为中国泡沫经济还没有恶化到那种地步，也就是价格虚高的程度并未达到全国购买能力不能承受的地步，这得益于中国独特的要素禀赋结构人口众多，地区差异大，产业体系全面，抗冲击能力远超日本经济。现在还没有到山穷水尽的时候，虽然已经更近一步。

房地产业从高房价模式转化为以价换量模式之后，肯定还有机会。这次楼市寒冬是一次洗盘过程，中国政府为化解四万亿经济刺激计划导致的泡沫困境，只能主动让房价降一部分下来，容忍房地产企业死掉一批，以便迫使房地产企业以价换量，降价求生，消化房地产过剩库存，遏制产能扩张，换取国民经济重新均衡。

房地产逐步丧失投资价值？

长江商报社科院《蓝皮书》称房地产作为投资品的作用大大降低，其投资价值逐步丧失，您怎么看？

张平现在无论从租售比，还是收入与房价之比，住宅地产的投资空间已没有。三、四线城市目前房地产正在去库存化，房价难以再出现大涨格局。而一、二线城市买房不如租房。我在上海(楼盘)看到，一套35平米的房产要110万，而该房产的租金只有2600元/月，如果我们拿110万存银行，可能拿到的一年利息都要远比房屋租金来得高。

陈思进房地产是否有投资价值，要取决于房价是否理性回归到合理的房价收入比或租售比的之内。而合理的房价收入比，是指平均房价在家庭年平均收入的6倍以下；或合理的租售比，即房价为月租金的200倍以下。只要两个标准能符合哪怕一个标准，房地产还是有投资价值的。

黄人天为了达到去库存化、去泡沫化的目的，仍然具有经济掌控能力的政府就不可能让中国房价崩盘式下跌，而只会让其抵抗式节节下跌。可能表现为跌一阵，又靠政策回稳或回升一阵，但整体趋势是下跌的。跌幅估计也不会太大，以现价计算的名义跌幅总体可能在10%-20%左右，平均每年跌0-2%左右。当然，这是指全国房价，而非局部地区房价，因为国家政策关注的是宏观经济全局。由于通货膨胀继续存在，在较长的时间里，即使名义房价不变，实际房价仍然是下跌的。

房价中期将没有普遍大涨机会，因此一般投资价值已经不明显，时间大概在5年左右，直至泡沫基本消解。但目前，在具有政策或其他利好的特定区域，仍然有局部投资机会，比如自贸区。

长江商报国家统计局数据显示，2013年中国城镇化率为53.7%。我们一般认为，随着城镇率的进一步提高，住房需求无疑也会随之增大。从这个角度来看，《蓝皮书》认为房地产将逐步丧失投资价值令人费解。您怎么看？

张平中国的城镇化，并非是农民工全都进入大城市居住和置业，而是让农民就近到附近的镇上或小城市中定居，随着农民工身份的转变同样可以享受和市民一样的待遇。

但第一，农民工进入小城市或中型城市并不一定要买房，租房也是一个比较不错的选择。现在住在大城市的农民工群体，95%以上都是租房居住。第二，中国的城镇化已过50%，想进城定居的人早都进城了，后面剩下的都是不想进城的群体了，所以未来由农民变市民的人口不会太多。第三，中小城市要吸寒假海报
引外来人口定居，需要大力发展二、三产业，解决外来人口的就业问题。否则，即使像今年部分城市放松对外来人口的购房限制，也难以吸引外来人口落户购房。<纪念日海报
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陈思进我认为，《蓝皮书》的意思是，随着楼市的不断理性回归，投资的回报将每况愈下；而与此同时是证券市场(特指股市)的复苏，显然会比楼市有更好的投资回报。对于这个观点，我持有保留意见。当下泡沫的楼市的确不宜投资，但也不见得股市就是好的投资方向。

黄人天我不赞同房地产将逐步丧失投资价值。在调整期内，房地产的投资价值会大大降低，但随着泡沫消解，居民购买力上升，供求关系逐步会有所改善，房地产投资价值会有所恢复。